物业管理在社区建设中的地位是不可低估的，但从目前社区工作情况看，社区最烦、工作精力化得最多的事就是小区的物业管理，特别是老旧小区的物业管理更是成了难题。老旧小区物业管理中普遍存在“四低”现象，即：覆盖率低、收费标准低、物业费收缴率低和服务档次低的问题。分析原因主要有：
　  一、老旧小区先天性严重不足，基础设施不配套
由于老旧小区开发时间早，年久失修，普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题，再加上老旧小区中有部分是原来单位的集资房或公房，安全保障设施不齐全，物业维修金又无法落实，这样增加了物业管理难度。有的老旧小区由于规模小、小区通道多，造成管理运行成本大；还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题，物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老旧小区内居住人员复杂，低收入家庭多，出租房比例高，人员流动性强，不仅对物业需求标准难以统一，而且收费困难，影响服务档次的提升。
　  二、小区管理缺乏力度，物业进驻难成共识
由于老旧小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生，而物业公司因无法实施行政措施，只能对居民进行劝阻，导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。
　  建议：
　  一、逐步建立老旧小区物业政府扶持机制
老旧小区是城市化进展中的一个特殊部落，政府要像支持贫困村发展一样扶植老旧小区物业管理。如尝试对老旧小区建立物业长效管理奖励资金制度，政府拨出资金，按每月每平方米多少元的标准，根据考核结果和居民满意程度分档补贴。或者建立物业管理应急处置机制，设立“物业无人管理专项补贴资金”，接手的物业公司可得到每平方米多少元的补贴；除了物业应急托底保障外，该专项补贴资金还有另一项功能——房屋综合整治，根据老旧小区房屋设施设备老化情况，对房屋实施保障型的综合整治。所以建议市政府拨出专款对老旧小区物业进行扶植，同时建议在2014年市服务业奖励政策中继续对接管老旧小区的物业公司给予奖励。
　  二、加强对物业公司的管理
　  一是市建设局在招标、竞标的过程中对兼管老旧小区的物业公司要给予优先竞标，特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司有否管理着老旧小区的物业，如果没有的不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设，抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
　  三、扩大社区保安管理范围
　  社区保安队伍由原城区街面、路面、公共场所等管理区域延伸到一些大型老旧小区的治安巡防管理，通过政府财政转移支付形式承担老旧小区治安管理职能，减轻居民物业费负担，促进社会稳定。
　  四、要进一步加大老旧小区整治改造力度
　  做到区域改造与专项改造相结合，有计划、有步骤地推进背街小巷、老旧小区整治工作，完善老旧小区公共配套设施，解决相关突出问题。
　  五、加大宣传力度，营造物业管理人人有责的氛围
　  我市物业管理尚处在发展阶段，要进一步加大宣传力度，引导居民增强三种意识：（1）业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现，业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构，业主管理委员会作为具体执行机构，应健全组织，履行职责，起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。（2）价值消费意识。“优质优价，粗放低价”是市场经济的必然规律，让更多的居民认同物业需求，认同有偿服务，认同等级消费。（3）全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制，开展物业“关爱工程”，对困难户要开展救助，民政认定的救助对象的物业费建议有政府财政给予全额补助。美化城市人人有责，物业管理户户联系，国家工作人员尤应率先支持配合，建议市出台一项制度，对机关事业单位职工在社区的表现列入年度考评范畴。